Título Reclamaciones de Pacto – maniquíes

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Derecho de propiedad para los maniquíes

Por Alan R. Romero

Los convenios futuros corren con la tierra, lo que significa que pueden ser ejecutados contra un otorgante incluso por sucesivos concesionarios, mientras que los convenios actuales no corren con la tierra.

Aplicación de la prescripción a las reivindicaciones del pacto de acción

Debido a que sólo un desalojo viola los convenios futuros, el plazo de prescripción no comienza a correr hasta que ocurre un desalojo. Así pues, el otorgante puede permanecer expuesto a la posibilidad de tal reclamación durante muchos años.

Por otra parte, una reclamación por el incumplimiento de los presentes pactos, surge cuando la escritura es entregada y aceptada. En ese momento, el concesionario tiene una reclamación porque la mera existencia de un defecto de título viola el pacto, por lo que es entonces cuando el estatuto de prescripción comienza a correr.

Si el dueño de la propiedad en conflicto no lo hace valer de alguna manera, es posible que el concesionario nunca descubra el defecto del título hasta después de que haya pasado el plazo de prescripción. En ese caso, el concesionario nunca tiene la oportunidad de demandar al otorgante por incumplimiento de los pactos presentes y puede obtener una reparación sólo si es desalojado y puede demandar por incumplimiento de los pactos futuros.

Ejecución de pactos de titularidad contra otorgantes anteriores

Los pactos actuales no son promesas continuas. Son promesas sobre el estado del título en el momento en que la escritura transmite el título al concesionario. Así que en el momento de la transferencia, el concesionario tiene una reclamación o no.

Si el cesionario posteriormente transfiere la propiedad a otra persona, ese cesionario subsiguiente no tiene ningún reclamo contra el otorgante anterior por incumplimiento de los pactos actuales del otorgante anterior, incluso si el cesionario subsiguiente descubre un defecto de título y presenta un reclamo dentro del plazo de prescripción.

En teoría, el concesionario podría ceder a su posterior concesionario cualquier reclamación no descubierta contra el otorgante, pero hasta ahora la mayoría de los tribunales no han presumido que los concesionarios lo hagan.

Los convenios futuros, por otro lado, corren con la tierra. Es decir, los concesionarios subsiguientes pueden demandar a cualquier otorgante anterior, no sólo a su otorgante inmediato, por incumplimiento de convenios futuros. A diferencia de los pactos actuales, los pactos futuros son claramente promesas sobre eventos futuros. Aquí están los requisitos básicos y las razones por las que los convenios de escritura futura corren con la tierra:

  • Intimidad horizontal: El otorgante y el cesionario crearon los convenios de escritura futuros en el instrumento que transmitía la tierra beneficiada al cesionario.
  • Intimidad vertical: Si el concesionario posteriormente transfiere su tierra a otra persona, ese concesionario subsiguiente tiene privacidad vertical con la parte beneficiada original.
  • Los convenios tocan y conciernen a la tierra: Los pactos de escritura futuros son promesas sobre el título de la tierra beneficiada, de modo que el beneficio de esos pactos puede correr a los sucesivos propietarios de la tierra beneficiada. Sin embargo, el otorgante sigue estando obligado a cumplir los pactos futuros; la carga no recae en ningún sucesor. Los convenios de escritura futuros no tocan ni se refieren a ningún terreno que el otorgante posea, por lo que son personales para el otorgante.
  • Intento de huir: El otorgante y el cesionario presumiblemente tienen la intención de que los convenios de escritura futuros beneficien no sólo al cesionario sino a cualquier propietario subsiguiente. Las partes saben que un desalojo puede ocurrir mucho tiempo en el futuro, después de que el concesionario haya transferido la propiedad a otra persona, pero no dicen en la escritura que sólo el concesionario puede hacer cumplir los convenios.

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