Lo que usted debe saber sobre las disputas de reclamos menores por pagos iniciales

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Por el Juez Philip Straniere

No es raro que una persona ponga un pago inicial en una casa, y luego haga que el trato se caiga, y lo lleve a la corte de reclamos menores. Si el vendedor es el que cancela el trato, normalmente autoriza la devolución del depósito al posible comprador.

Como cambió de opinión, no puede quedarse con el dinero. El comprador puede tener una demanda separada por daños y perjuicios por los gastos incurridos como resultado de que el vendedor cambie de opinión, pero eso no tiene nada que ver con la devolución del pago inicial.

Cuando el comprador es el que cambia de opinión debido al remordimiento del comprador, a una mala inspección de la casa o a alguna otra razón, por lo general quiere que le devuelvan el pago inicial. Los casos terminan en la corte de reclamos menores cuando el vendedor se niega a devolverlos.

El comprador tiene que demandar al vendedor para obligarlo a devolver el dinero si lo tiene, o para que autorice al agente de custodia a devolver el dinero si fue depositado en una cuenta de custodia.

El uso de un agente de custodia – un tercero que no sea el vendedor o el comprador para retener el dinero del pago inicial – es una buena práctica. Un agente de custodia es un fiduciario – una persona con ciertas obligaciones legales y restricciones sobre sus acciones que no puede actuar a menos que las partes estén de acuerdo o que un tribunal le ordene hacerlo.

El agente de custodia no puede decidir unilateralmente quién recibe el dinero. El agente de custodia puede ser un abogado, una compañía de títulos, una compañía de custodia o un corredor de bienes raíces, dependiendo de la práctica en su estado.

Aunque el agente de custodia no es la persona que impide la liberación del dinero, si usted está demandando por la devolución de un pago inicial, usted tiene que nombrar al agente como parte interesada demandada – una persona que tiene dinero para el beneficio de otros sin un interés de propiedad en el dinero – de modo que ella estará obligada por la orden judicial que ordena la liberación del dinero.

No se sorprenda si el agente del fideicomiso, como parte interesada, presenta una demanda diciendo: “Oye, juez, tengo a estos dos tipos que no pueden ponerse de acuerdo sobre lo que debo hacer con la miserable suma de dinero que tengo en mis manos”. Juez, por favor, dígame qué hacer o déjeme pagarlo en la corte para que pueda seguir con mi vida”.

Esta acción de las partes interesadas está diseñada para liberar a las partes interesadas de la responsabilidad del dinero. Esto puede o no ser llevado a la corte de reclamos menores. Con toda probabilidad, será nombrado como acusado. Esta demanda resultará en una orden que le dirá a la parte interesada a quién pagar, por lo que puede ahorrarle el costo de presentar su propia demanda sobre el asunto.

Para poder quedarse con el dinero, el vendedor tiene que establecer que estaba listo, dispuesto y en condiciones de cumplir el contrato y vender la propiedad. Si el vendedor no puede hacerlo, entonces no puede quedarse con el depósito. Para que el comprador recupere el dinero, tiene que establecer cualquiera de los dos:

  • Que el vendedor está en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y no puede o no quiere vender la casa.
  • El hecho de que el comprador estuviera listo, dispuesto y capaz de cerrar, o si no lo está, no es su culpa. Si usted es el posible comprador, debe tener una razón válida para no cumplir con los términos del contrato. Necesita citar algún evento imprevisto que le impida cumplir con los términos del contrato.

Un par de ejemplos muestran una razón defectuosa y una baja:

  • Un comprador tiene 60 días para obtener un compromiso hipotecario de un banco. Ella decidió que no quiere la casa y espera hasta el día 59 para aplicar. En el día 61 pide que le devuelvan el dinero porque no se comprometió a pagar una hipoteca. El comprador ciertamente tendría dificultades para reclamar que se merece su dinero de vuelta en esta situación.
  • El comprador tiene 60 días para obtener un compromiso de hipoteca de un banco, aplica el día 1 y para el día 10 tiene un compromiso sujeto a proporcionar prueba de empleo e ingresos suficientes hasta el cierre del título. El día 50, el comprador se entera de que ha sido despedida porque su empleador, MouseMobileMotors, una empresa que diseña automóviles, ha sido cerrada, una situación que está fuera del control del comprador y que, con toda probabilidad, podría recuperar su depósito. El posible comprador tiene la obligación legal de notificar a la entidad crediticia de su situación laboral. La falta de notificación al prestamista puede considerarse un fraude contra el prestamista.

Si usted es el comprador, antes de presentar una demanda para que se le devuelva el pago inicial, asegúrese de leer el contrato para ver si cumplió con todos los términos del acuerdo, especialmente los términos que requieren que notifique a la otra parte de su deseo de cancelar el contrato y recuperar el depósito.

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