Lo que usted debe saber sobre las disputas de reclamos menores con condominios o asociaciones de propietarios de viviendas

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Por el Juez Philip Straniere

Las juntas de condominios y las asociaciones de propietarios a menudo terminan en los tribunales de reclamos menores con miembros que no han pagado sus cuotas, cuotas o cuotas anuales o cargos especiales para pagar por el mantenimiento de las áreas comunes.

Como propietario de una unidad, usted generalmente no tiene defensa contra la falta de pago de estos cargos. Son obligaciones que usted está obligado a pagar ya sea por la ley estatal o por el acuerdo que firmó con los otros propietarios cuando compró su unidad. Las cantidades adeudadas se detallan claramente en los estatutos y convenios del condominio o de la asociación de propietarios.

Un propietario no puede reclamar con éxito que no sabía de la obligación incluso si nunca recibió físicamente una copia del plan de oferta, la declaración y los estatutos. Las obligaciones se registran con el secretario del condado u otro funcionario del condado apropiado, que notifica a cada propietario de su obligación.

Sí, lo has leído bien. Si los documentos del condominio son registrados, usted está a cargo de conocer su contenido. El acuerdo grabado se considera una notificación constructiva, lo que significa que está ahí para que usted lo encuentre si lo busca.

La notificación real es la recepción de los documentos cuando usted compra su unidad. El hecho de que estés usando esa pila de papeles para sostener la pierna rota en el sofá y nunca te hayas molestado en leerlos no es una defensa. Después de recibir una copia, la ley dice que usted tiene un aviso real.

Lo que esto significa es que si usted tiene una disputa legítima con la junta de la asociación de condominio o asociación de propietarios por servicios no prestados, problemas con las plazas de estacionamiento o por el uso de áreas comunes, usted todavía tiene que pagar las cuotas y cuotas. Usted puede tener derecho a presentar su propia demanda, pero la existencia de la disputa no le exime de la obligación de pagar los cargos.

Esto tiene mucho sentido porque si cada propietario molesto por algo pudiera dejar de pagar las cuotas, muy pronto nadie estaría pagando, y la organización no tendría el dinero para administrar y mantener adecuadamente la asociación.

Además, a menudo se hacen evaluaciones más allá de los cargos de las cuotas mensuales, que usted también está legalmente obligado a pagar. Por ejemplo, la junta directiva vota para repavimentar el estacionamiento, o rehacer los techos de todas las unidades, o mejorar la piscina. En lugar de aumentar las cuotas, pueden imponer una cuota a cada unidad.

La cuota puede ser pagadera en una suma global o mensual durante un período de tiempo específico. Usted también es responsable de estos cargos, incluso si usted personalmente votó en contra de ellos. Siempre y cuando sean evaluados por la gerencia después de seguir las reglas para hacerlo, usted es responsable.

Si usted es demandado por falta de pago de cuotas o cuotas por una asociación de propietarios u otra junta de residentes, usted tiene dos defensas:

  • Muestre que usted hizo el pago: Si usted establece que pagó la obligación cada mes, eso es una defensa contra la demanda. Los documentos legales que crearon el condominio o la asociación de propietarios pueden permitir que se añadan a su obligación los cargos por pagos atrasados, intereses o costos de cobranza, de modo que si usted pagó el cargo mensual con retraso varias veces, aún podría tener que pagar estas penalidades.
  • Reclamar que su unidad no es miembro del condominio o de la asociación de propietarios: Esta defensa es válida cuando los documentos iniciales que crean el condominio o la asociación de propietarios son incorrectos y por alguna razón no incluyen algunas unidades en los documentos archivados. Por supuesto, si usted no es miembro, no tiene que pagar cuotas, pero tampoco tiene ningún beneficio como el uso de las áreas comunes, la piscina y la casa club. Así que tal vez quieras pensártelo dos veces antes de levantar esta defensa.

Aunque usted tenga la obligación legal de pagar las cuotas y la evaluación, el consejo de administración todavía tiene que probar su caso:

  • Establecer que tiene la autoridad para evaluar las cuotas.
  • Mostrando que se adoptaron resoluciones que fijaban las cuotas y cuotas y a veces autorizaban el inicio de la demanda y que la acción tomada cumplía con los estatutos y normas. Por ejemplo, es posible que se haya tenido que dar aviso a todos los propietarios de una cierta manera. Si la notificación no era apropiada, eso puede negar la acción de la junta al aprobar la resolución.
  • Presentar un libro mayor o un estado de cuenta que muestre el monto facturado, que se le envió una factura y el monto que pagó, si lo hubiere.
  • Un error común en la facturación de los cargos por mora es que la junta directiva cobra una cantidad diferente a la establecida en los estatutos y no tiene ninguna explicación o documentación que demuestre que los estatutos fueron debidamente enmendados para permitir el cargo.

Si usted tiene un reclamo contra el condominio o la asociación de propietarios, es posible que tenga que establecer que usted cumplió con los requisitos de los estatutos para presentar su problema a la junta directiva y cualquier procedimiento establecido para resolver disputas antes de ir a la corte.

También es posible que no pueda ir a la corte inicialmente. Es posible que se le pida que presente una queja ante la agencia estatal que rige las actividades del condominio antes de poder demandar.

Aunque la mayoría de las asociaciones de propietarios demandan para obtener sentencias monetarias en contra de los propietarios de unidades que no pagan, la mayoría de los acuerdos de asociación establecen que la falta de pago de los cargos crea un gravamen sobre la propiedad que puede ser ejecutado al buscar la ejecución hipotecaria y obtener la propiedad de la unidad, de manera similar a lo que sucede si se ejecuta una hipoteca. Este tipo de acción generalmente no se permite en los tribunales de reclamos menores.

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